NĂM 2017, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TIỀM ẨN NHIỀU RỦI RO

  

Sau 03 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.181 người tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng.

THỊ TRƯỜNG ĐANG LỆCH PHA

Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng. Trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền.

Có thể thấy, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, và năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Hiện nay, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn. Đặc biệt thị trường đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp...

XU HƯỚNG ĐIỀU CHỈNH HẠN CHẾ RỦI RO

Từ thực tiễn đó, Hiệp hội BĐS Tp.HCM và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp. Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%.

Đồng thời, Ngân hàng cũng đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm (năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%).

Trong khi đó, Bộ Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2016 và năm 2017 có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn nhà, gồm có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3%; và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%.

Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp như Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền...xây dựng xong nhà mới bán cho người tiêu dùng nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng. Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% vẫn đang là phân khúc chủ đạo.

Giao dịch bất động sản 11 tháng đầu năm 2016 tại Tp.HCM đạt khoảng 14.000 giao dịch, giảm hơn 10% so với năm 2015 (có 18.700 giao dịch). Tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015; Trong đó, Tp.HCM chỉ còn tồn kho 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015.

THIẾU CĂN HỘ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ 

Giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn khoảng trên dưới 10% tùy theo loại sản phẩm, tiện ích, hoặc vị trí dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", có nguy cơ gây đỗ vỡ thị trường.

Nhưng đáng phê phán là có một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

ĂN MÀY QUYỀN LỰC (Kỳ 2)

Chẳng là mấy dự án này vốn nằm trong khu nghĩa địa cũ. Vì thế, công tác đền bù giải tỏa cũng rẻ hơn. Với quyết tâm thu hồi nhanh vốn để triển khai các dự án khác, khi cho xây dựng mấy khu nhà cao tầng ông cậu Út đã không thèm giải tỏa mấy cái mộ quanh đó mà xây tường bao quanh khu nhà để cách ly khu mộ. Đến giờ dân về ở thấy nằm sát mộ, khói nhang bên kia nghi ngút bay sang, nhiều người sợ.

Báo chí bắt đầu lên tiếng, nhà cao cấp sát bãi tha ma, thế là mấy vị lãnh đạo sốt ruột hỏi han. Ông cậu  Út mấy bữa rày lo giải trình vụ này nên không còn thời gian lo vụ làm xong quy hoạch để chuyển 300 ha tại Sơn Tây có qui hoạch dự kiến làm khu nông nghiệp kỹ thuật cao này thành khu dân cư.

Những năm trước, đang vào lúc đất lên cơn sốt, mọi người quay cuồng, có bao nhiêu tiền người ta đổ xô vào mua cổ phiếu, chơi cổ phiếu trên sàn chứng khoán, góp vốn vào các dự án mới trên giấy mà không biết nó sẽ mù mù tăm tăm ở đâu… Dự án của ông cậu Út vì thế có bao nhiêu căn hộ bán hết bấy nhiêu.

Quang Trần trách móc, cậu Út bảo:

       - “Có họa mà điên mới đi bốc hết mấy cái mộ này. Chẳng ai biết của ai, chạm vào là đền bù giải tỏa, mệt. Mày có biết, khi san lấp mặt bằng mấy đứa ở đội thi công đã hốt cốt những ngôi mộ không có người thân đưa qua rấp vào mấy khu mộ bên này không.”

       Trần hơi rùng mình:

      - Cậu không sợ sao?

       - Sợ gì. Thời chiến tranh tao đi bộ đội, mạng tao lớn nên mới sống đến giờ. Mấy thằng bạn chết bên cạnh tao, đang bị bao vây đâu có rút ra được mà mang chúng nó ra, thế là cứ để đó. Đêm đến ngưng tiếng súng tranh thủ chợp mắt, có khi nằm cạnh và gác chân lên mấy cái xác lạnh ngắt mà ngủ. Chẳng sao cả.

 Quang Trần biết, ông cậu Út đã vào sinh ra tử ở chiến trường nên chẳng sợ bóng sợ vía. Nhưng Quang Trần cứ lo ngại, bây giờ mọi thứ đã khác, người ta cũng khác, tin hơn vào thánh thần. Đôi khi ông tự hỏi, đó là tâm linh hay lòng biết ơn đến tổ tiên. Mấy ông cán bộ muốn lên chức thì cũng dấm dúi đi chùa, đi đình, chỗ nào nghe nói linh thiêng là vào khấn vái xin xỏ. Thậm chí không tiện thì các đàn em đã tổ chức đưa mấy bà chị, vợ các anh, đến chùa xin xỏ và khấn khải.

Có điều, càng lên chức to người ta càng mê tín. Đến lạ. Người mê tín đến mức khiến cho kẻ khác tưởng nhờ thánh thần phù hộ nên họ mới lên được cái chức vụ đó chứ chẳng liên quan gì đến tài năng và đạo đức của họ. Chữ tài ở đây dường như chẳng ăn nhập gì cả với sự thăng tiến đó. Sau tết, các anh chị lãnh đạo từ cấp bộ là kết một nhóm, có các đệ tử tiền hô hậu ủng, rồng rắn kéo từ chùa này sang chùa khác khấn vái và làm công quả.

Người ta còn khoe với nhau lòng thành, xem trong tết đó ai đi được nhiều chùa nhất. Rồi nhiều người hùn tiền đúc tượng xây chùa mới, tu bổ chùa cũ, thế nên chùa đang mọc lên nhan nhản khắp nước. Quang Trần không tin, nhưng phân vân. Nếu không là số phận thì làm sao anh có thể từ một người chưa qua đại học lại lên được chức tổng giám đốc một doanh nghiệp lớn nhất nhì trong cả nước như thế.

Quang Trần tự biết, để nắm được cái ghế này anh đã rất nỗ lực. Nỗ lực trong công việc để mang lại hiệu quả, tất nhiên. Nhưng một nỗ lực khác không thể kể tên, đó là làm sao nắm bắt ý sếp bà mà chiều cho đặng.

Chiều cũng có nhiều kiểu. Kẻ ra mặt tung hô, người săn đón ân cần, còn Quang Trần lặng lẽ đi bên cạnh sếp bà, biết ý bà cần gì là đáp ứng ngay, không lên tiếng. Quang Trần cố gắng để sếp bà thấy mọi việc được chăm sóc nó như một đặc ân tự nhiên, rồi một hôm vắng Quang Trần nó mới vỡ ra, thiếu anh mọi việc chẳng được như ý. Thế là bà chợt nghĩ, nó mới là đứa mình cần, đứa làm được việc.

Nhưng ít ai biết, khởi đầu để có thể chuyển hướng như thế cũng là nhờ một bà thầy. Khi đó, Quang Trần còn không thấy cơ may nào cho cái ghế vì ông còn xếp hàng ở rất xa trong cáo danh sách quy hoạch cán bộ, Một lần đi xem ngày cúng động thổ một công trình nhỏ ở một bà thầy loại thầy vườn nhưng nghe nói rất hay, lúc vừa gặp bà bảo sau này Quang Trần sẽ làm bạn với vua, với chúa.

Thế là, từ lời phán đó, Quang Trần bắt đầu chú ý và hoạch định một kế hoạch tiếp cận sếp bà, các sếp khác trong cơ quan, mấy người đứng đầu các đoàn thể. Vì rằng, cơ chế muốn lên cầu sự quả quyết của sếp bà nhưng cũng cần những lá phiếu đồng thuận khi bỏ phiếu tín nhiệm các chức danh. Biết nó là thứ phù phiếm, nhưng nhiều người nhờ nó mà lên được khi biết lấy lòng mọi người, hơn hẳn những kẻ vỗ ngực xưng tên có học nhưng lại kiêu căng chỉ biết hoàn thành mỗi công việc của mình, dù thực tốt.

Cũng từ đó, bà thầy bói vườn cũng một bước lên hương, đi đâu Quang Trần cũng mang theo, được ngồi ăn cùng mâm với các bậc quyền quí, nắm những bàn tay chỉ ký một chữ trị giá hàng tỷ đồng để mân mê xem từng đường chỉ tay xuôi hay ngược, nắn nắm bóp bóp... trong khi người đối diện trân trối nhìn nghe từng lời bàn thầy phán ra.

Cái cách này quả là lợi hại. Vì đặc biệt, phu nhân của các ông quan chức rất mê mẩn cái khoản này, thậm chí trong bữa ăn chẳng thèm ngó ngàng đến chén súp vi cá thương hạng trị giá 200 USD mỗi chén, mà chỉ quay sang thầm thì đòi bà thầy bói vườn phán xem ông chồng mình có tòm tem với cô thư ký hay không…    

ĂN MÀY QUYỀN LỰC (truyện nhiều kỳ)

Quang Trần im lặng nhìn ra hai bên đường. Ánh sáng bên ngoài cứ loang loáng. Mới dứt trận mưa, thành phố trở nên ướt át, không khí ẩm ướt cũng làm cho ánh sáng phản chiếu lung linh hơn.

Tờ báo nằm hờ hững bên cạnh đùi, được gấp lại nhưng cái hình to nhất người phụ nữ đang cười tươi tặng hoa cho một nhân vật nhiều năm trước, nay đang là kẻ tội đồ bị truy nã khắp thế giới.

Người phụ nữ hơi hô, những chiếc răng to trắng bóng.

Trong cái ánh sáng của chiếc bóng đèn trong xe, Trần Quang cảm thấy gương mặt người phụ nữ bóng lưỡng, răng thô. Ông chợt hơi khó chịu, nhờn nhợn trong miệng. Gương mặt ấy ông từng ôm trong tay nhiều lần, hàm răng ấy ông từng lấy lưỡi nhiều lần tách ra, lùa lưỡi mình vào sâu trong cái mồm ấy. Cái cơ thể ấy với ông không lạ. Thế mà hôm nay nhớ lại cảm giác gần gũi ông lại khó chịu.

Bấm tấm kính xe lùa xuống, Quang Trần nhổ bãi nước miếng ra ngoài, lầu bầu tiếng gì đó trong miệng. Đức, người lái xe cho Quang Trần liến nhìn sếp qua kính chiếu hậu rồi lặng lẽ nhấn ga.

Đôi khi Quang Trần tự hỏi, mình cần điều gì nữa nhỉ. Tiền bạc, bấy nhiêu không biết đã là đủ hay chưa. Mới tuần rồi, một tờ tin mạng khá uy tín đã xếp hàng 100 đại gia trên sàn chứng khoán, tên Quang Trần nằm top 20. Nhưng ông bĩu môi, đó mới là số tài sản thuộc cổ phiếu mà ông đang nắm giữ ở mấy công ty niêm yết trên sàn, một phần nổi trong tảng băng mà thôi.

Số đó đâu phải là nhiều so với tài sản nằm trong các công ty cổ phần hiện chưa lên sàn, trong các dự án xây dựng bất động sản, khu công nghiệp. Mấy hôm nay Quang Trần đang đau đầu về một sự án hơn 300 ha ở Sơn Tây.

Trước khi tỉnh này nhập về Hà Nội, Quang Trần đã được thông tin, ông cố gắng chạy để được dự án này, nhanh chóng đền bù giải tỏa để có đất sạch. Mấy trăm tỷ đã đổ vào rồi mà công tác giải tỏa vẫn chậm, loang lỗ như da beo. Thật là bực. Ông cậu Út, người cậu họ hàng xa, em về bên mẹ Quang Trần đã nói sẽ làm nhanh, nhưng ông vướng vào cái dự án ở ngay trong nội thành Hà Nội, nên không tập trung vào dự án này được.