NĂM 2017, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TIỀM ẨN NHIỀU RỦI RO

  

Sau 03 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.181 người tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng.

THỊ TRƯỜNG ĐANG LỆCH PHA

Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng. Trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền.

Có thể thấy, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực, và năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Hiện nay, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn. Đặc biệt thị trường đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp...

XU HƯỚNG ĐIỀU CHỈNH HẠN CHẾ RỦI RO

Từ thực tiễn đó, Hiệp hội BĐS Tp.HCM và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp. Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%.

Đồng thời, Ngân hàng cũng đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm (năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%).

Trong khi đó, Bộ Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2016 và năm 2017 có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.017 căn nhà, gồm có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3%; và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%.

Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp như Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền...xây dựng xong nhà mới bán cho người tiêu dùng nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng. Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% vẫn đang là phân khúc chủ đạo.

Giao dịch bất động sản 11 tháng đầu năm 2016 tại Tp.HCM đạt khoảng 14.000 giao dịch, giảm hơn 10% so với năm 2015 (có 18.700 giao dịch). Tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015; Trong đó, Tp.HCM chỉ còn tồn kho 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015.

THIẾU CĂN HỘ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ 

Giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn khoảng trên dưới 10% tùy theo loại sản phẩm, tiện ích, hoặc vị trí dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", có nguy cơ gây đỗ vỡ thị trường.

Nhưng đáng phê phán là có một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.